Reply To: Unauthorised Site Plan Changes – Completion Advice Please

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Anonymous
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Dear Tamara

The following article is from a consumer’s organisation website and deals specifically with the issue you are asking about:

Qué hacer si la vivienda tiene menos metros que los contratados
Lo recomendable es solicitar un informe pericial

Viviendas de Protección Oficial: Mayor oferta de compra que de alquiler 9/6/2003
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Para que el inmueble adquirido quede definido de forma concreta en el proceso de compra es primordial una descripción detallada de dicha vivienda. Por ello, han de citarse en el contrato ciertos elementos fundamentales que describan objetivamente el bien objeto de la transacción, como, por ejemplo, su localización, el número de finca registral, número fijo catastral, superficie en metros cuadrados, etc.

En ocasiones la compra se realiza sobre plano, normalmente cuando se trata de viviendas de nueva construcción, en cuyo caso no puede visualizarse la realidad física de la vivienda adquirida: la compra se realiza en virtud de unos planos que proporciona el promotor. Especialmente en este caso conviene que en el contrato privado de compraventa se reflejen no sólo metros cuadrados de superficie construidos, sino también los útiles. Es decir, cuantos más datos identifiquen la propiedad, de mejor forma se controlará el cumplimiento del promotor en su obligación de entregar el elemento comprometido.

En muchos contratos de compraventa el comprador consiente a los promotores a realizar modificaciones en el proyecto, siempre y cuando sean autorizados por los técnicos directores de la ejecución (arquitectos, aparejadores, etc.). Ahora bien, dichas modificaciones pueden ser lógicas si así son exigidas por un replanteo del proyecto. Pero, si el mismo implica una modificación sustancial de las condiciones en las que se adquirió la vivienda, puede suponer un incumplimiento por parte del promotor del contrato de compra suscrito.

En caso de que se haya contratado una vivienda de 90 metros cuadrados y se entrege una de 75 metros cuadrados. Resulta obvio que dicha vivienda ya no se puede acomodar a las necesidades primeras, en cuyo caso, se puede optar o por resolver el contrato, solicitando la devolución de las cantidades entregadas con antelación, más lo daños y perjuicios ocasionados, o por la entrega de la vivienda, más una indemnización por los daños irrogados por los metros cuadrados que se entreguen de menos.

A veces, no se podrá optar por la resolución del contrato, pero sí por una indemnización, cuando por ejemplo el trastero o la plaza de garaje tenga menos metros cuadrados que los adquiridos, o el baño, aseo, salón u habitaciones a causa de alguna columna extraña resulten ser de menor superficie que la contratada. Cuando se aprecie fehacientemente dichas deficiencias, de forma rápida, habrá que comunicar a la promotora que la superficie construida es menor que la verdaderamente adquirida, de ahí que resulte fundamental que se constate en contrato detalladamente cuáles los metros cuadrados comprados.

En caso que la diferencia de metros cuadrados sea sustancial, o que la promotora deniegue la reclamación, lo recomendable es solicitar un informe pericial que acredite que la vivienda posee menos metros cuadrados de los indicados en el contrato de adquisición. Así queda constituida la prueba para los supuestos en que la reclamación alcance la sede judicial o los tribunales arbitrales de consumo.

In rough translation – or as close as I can get it:

In case that a house of 90 square meters has been contracted and when finished it is one of 75 square meters: It is obvious that this house no longer can accommodate the primary necessities, in which case, it is possible to chose either declare the contract null and void, and ask for the return of the amounts given in advance, plus the caused damages and damages, OR ask for the delivery of the house, plus an indemnification by the damages caused by the fact that there were less square meters.

Sometimes, it will not be possible to opt for the resolution of the contract, but seek damages, when for example the trastero or the garage space has less square meters than the acquired ones, or …. smaller surface than the contracted one. These deficiencies need to be communicated in writing, quickly, to the promoter that the constructed surface acquired is less/smaller than what is stated in detail in contract (That is why it is so fundamental to have a full and detailed description of the house when signing a contract). [ u]In case that the difference of square meters is substantial, or the promoter denies the claim, the recommendable thing is to ask for an expert’s report that confirms that the house has less square meters of the indicated ones in the contract. Thus it is constituted the test for the assumptions in that the claim reaches the judge or the arbitration consumer courts.

To find an expert in Malaga I would contact the local OMIC office and they will be able to point you to the right direction.[/quote]