Info Required re Holiday Rental Licences

LoadingFavourite

This topic contains 7 replies, has 6 voices, and was last updated by Profile photo of Anonymous Anonymous 4 years, 8 months ago.

  • Author
    Posts
  • #55998
    Profile photo of Anonymous
    Anonymous
    Participant

    Hi

    I was interested to read the article about the Licences that Catalonia has now made obligatory for Residential Holiday Rentals as we are dealing with this issue ourselves at the moment. Previously, we were categorised as “apartaments turistics”, then a few months ago the Generalitat informed us that were being removed from this category and that we had to obtain a Municipal Licence from our local town hall. We submitted a request for a Municipal Licence under the category “habitatge d’us turistic” (vivienda de uso turístico) and 4 weeks ago it was refused. The town hall insist that we have to be categorised as “apartaments turistics” which requires a “Project”. Total cost of Project + Licence + IVA = 1200 Euros. A cost that we can ill afford after 2 lean years.

    I suspect that our Town Hall is not up to speed on the new categorisations. If anyone can point me to an official link to the new licencing law I would appreciate it.

    I note also that Town Halls may set their own conditions and licence costs. Potentially very unfair I think if one village has high costs and stringent condtions and the neighbouring one doesn’t – and all dependent I would think on the Alcalde’s attitude to tourism! So it would also be helpful to know if they are given any guidelines/recommendations in this regard. I’m thinking- standards/equipment/room sizes/safety etc) ( And hoping that a Project isn’t a recommended condition!)

    A final observation: They’re going to clamp down on tax evasion by rental owners? Yay! Not before time! Of course this will only happen if the Town Halls are obligated to pass the information on to the authorities. If they are not required to do this then things will carry on as normal with a large percentage of rental owners not paying tax/IVA/Autonomo and able to undercut the small percentage who pay all their dues.

    Any info about the new licence appreciated!

    thanks in advance
    Janice

  • #101729
    Profile photo of Anonymous
    Anonymous
    Participant

    Me again…

    Been digging around on the gencat site and found a reference to the new Licences. http://www.gencat.cat/acordsdegovern/20101109/05.htm (It’s in Catalan of course)

    Would be interested to hear of anyone else’s experiences obtaining this licence. Condtions and costs etc.

  • #101732
    Profile photo of Anonymous
    Anonymous
    Participant

    Hi Janice,

    As things stand you are probably one of the best informed people in Spain on this question. I’ll bet that 99% of people affected by this decree aren’t even aware of it (nor their lawyers).

    Keep us posted on what you find out, and let’s see if anyone else joins the discussion.

    Mark

    Below I’m pasting the text from that link at the Generalitat:

    Inici > Acords de Govern > VIII Legislatura (2006-2010) > 9 de novembre de 2010 > El Govern aprova el decret que regula els habitatges d’ús turístic
    Dimarts, 9 de novembre de 2010

    El Govern aprova el decret que regula els habitatges d’ús turístic

    Els habitatges que es cedeixin a tercers per a estades de temporada inferiors a tres mesos requeriran llicència d’activitat municipal
    El decret defineix els estàndards de qualitat i garanties en la comercialització dels habitatges d’ús turístic
    També dota de seguretat jurídica als propietaris i als usuaris dels habitatges, i possibilita que els ajuntaments i els veïns en puguin controlar eficaçment la comercialització

    El Govern ha aprovat avui el decret que regula l’habitatge d’ús turístic, és a dir, aquell habitatge l’ús del qual els seus propietaris cedeixen a tercers per fer-hi una estada de temporada mitjançant una contraprestació econòmica.

    Una de les principals novetats del decret és que els habitatges que es cedeixin a tercers per a estades de temporada inferiors a tres mesos requeriran llicència d’activitat municipal. També estan sotmesos a l’àmbit d’aplicació del decret tots els habitatges que es cedeixin a tercers més d’un cop dins el període d’un any.

    El decret incrementa les garanties per l’usuari, el propietari, els veïns, els municipis i permet un major control de l’administració:

    Per l’usuari, perquè els habitatges d’ús turístic han de complir en tot moment les condicions de qualitat i serveis exigibles als habitatges. Fins ara, només es demanava que tinguessin la cèdula d’habitabilitat.

    Pels propietaris, perquè en cas que l’usuari atempti contra les regles bàsiques de la convivència o incompleixi ordenances municipals en aquest àmbit, es podrà requerir, en el termini de 24 hores, l’abandonament de l’habitatge.

    Pels veïns, perquè la destinació d’un habitatge a l’ús turístic no serà possible si està limitada pels estatuts de la comunitat en edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal.

    Pel que fa a les administracions, el decret dota tant als ajuntaments com a la Generalitat de més mecanismes de control i gestió d’aquestes activitats.

    Segons estableix el Decret, els ajuntaments han de regular l’activitat d’habitatge d’ús turístic en el termini màxim d’un any des de l’entrada en vigor de la normativa. Els habitatges turístics que actualment tinguin habilitació municipal han d’obtenir la nova autorització en el termini màxim de quatre anys.

    Requeriments tècnics dels habitatges d’ús turístic

    Els habitatges d’ús turístic han de disposar de la cèdula d’habitabilitat i complir en tot moment les condicions tècniques i de qualitat exigibles als habitatges. Els habitatges no podran ser ocupats amb més places que les indicades a la cèdula. En aquest sentit, els habitatges han d’estar suficientment moblats i dotats dels aparells i estris necessaris per a la correcta prestació del servei d’allotjament en relació amb la totalitat de places de què disposin.

    Autorització municipal

    L’habitatge on es produeixin estades de temporada exigeix que la persona titular estigui autoritzada per l’Ajuntament corresponent mitjançant el sistema d’habilitació (llicència o comunicació) que decideixi. El nou marc jurídic facilita també l’entrada d’inspectors i agents de l’autoritat en aquests habitatges d’ús turístic i el seu possible precinte, ja que aquests habitatges no es consideren domicili.

    La destinació d’un habitatge a l’ús turístic no serà possible si està prohibit per l’ordenació d’usos del sector on es trobi o si està limitada pels estatuts de la comunitat en edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal, de conformitat amb l’article 553-11 de la Llei 5/2006, de 10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals.

    Drets i deures de les persones titulars de la propietat, de les persones intermediàries i de les persones usuàries:

    1. El propietari o propietària de l’habitatge ha de facilitar un telèfon de contacte, propi o d’una tercera persona, a usuaris, veïns i administracions competents que pugui atendre de manera immediata comunicacions relatives a l’activitat d’habitatge d’ús turístic.
    2. La persona titular de la propietat o, en el seu cas, la persona intermediària, ha de garantir un servei d’assistència i manteniment de l’habitatge.
    3. Els ajuntaments, en atenció a l’especial incidència de l’activitat i característiques del seu municipi, poden incrementar les exigències i garanties del compliment dels deures reflectits en els apartats 1 i 2.
    4. Tots els habitatges d’ús turístic han de disposar de fulls oficials de reclamació/denúncia de l’òrgan competent en matèria de consum de l’Administració de la Generalitat. Aquests fulls han d’estar a l’abast de les persones usuàries en un lloc adequat dins de l’habitatge d’ús turístic. En qualsevol cas, els habitatges d’ús turístic han d’exhibir en un lloc visible un rètol informatiu de la disponibilitat dels fulls oficials de reclamació/denúncia.
    5. Els usuaris poden aportar, en cas de reclamació o queixa davant de les administracions públiques competents, els documents que considerin adients, especialment, les còpies de les comunicacions que s’haguessin adreçat a la persona o persones titulars de la propietat o als seus intermediaris comercialitzadors. Els habitatges han d’exhibir en un lloc visible, còpia de l’autorització prevista a l’article 3.1.
    6. Les persones propietàries o, en el seu cas, les persones intermediàries, han de registrar les persones usuàries allotjades i remetre a la Direcció General de la Policia, per mitjans telemàtics, la informació relativa a l’estada de les persones que s’hi allotgen, d’acord amb la normativa de seguretat ciutadana aplicable a tots els establiments que faciliten, mitjançant preu, allotjament a les persones.

    Habilitació municipal

    Els ajuntaments han de regular per ordenança municipal el procediment d’atorgament d’autorització dels habitatges d’ús turístic. Per sol·licitar l’autorització, la persona propietària ha d’aportar, com a mínim, les dades i la documentació següent:

    * Les dades de l’habitatge i de la seva capacitat legal màxima.
    * Les dades de la persona propietària.
    * Les dades de la persona intermediària, pel supòsit que l’habitatge d’ús turístic es comercialitzi a través seu.
    * El número de telèfon de contacte previst a l’article 5.1.
    * El compte de correu electrònic del propietari o propietària o persona intermediària, en el seu cas.
    * La identificació de l’empresa d’assistència i manteniment de l’habitatge.
    * Declaració responsable conforme disposa de la cèdula d’habitabilitat i de la llicència de primera ocupació, si s’escau, i que està al corrent de les obligacions tributàries amb el municipi.

    La vigència de l’autorització municipal exclou la utilització de l’habitatge com a residència habitual.

    Col·laboració interadministrativa

    Els ajuntaments han de trametre a l’Administració de la Generalitat de Catalunya les altes d’habitatges d’ús turístic autoritzats en el seu terme, així com les baixes produïdes, amb caràcter immediat.

    Per altra banda, les administracions competents han de col·laborar entre sí per l’optimització de les tasques d’inspecció i control de l’activitat d’habitatge d’ús turístic. A aquests efectes, els ajuntaments poden sol·licitar suport a la Generalitat de Catalunya en tasques d’inspecció relacionades amb l’activitat d’habitatge d’ús turístic.

    Habitatge d’ús turístic il·legal

    Es considera il·legal l’habitatge d’ús turístic que no estigui emparat per la preceptiva autorització municipal. Un cop constatada l’existència d’un habitatge d’ús turístic il·legal, s’ordenarà el cessament de l’activitat fins que se n’obtingui la pertinent habilitació municipal.

    El cessament de l’activitat d’habitatge d’ús turístic il·legal com a sanció s’ha de resoldre de conformitat amb la Llei del dret a l’habitatge, el procediment sancionador aplicable de l’Administració de la Generalitat, i en el seu cas, els procediments sancionadors que en matèria de regulació d’activitats tinguin establerts els propis municipis.

    Règim sancionador

    Tota persona que comercialitzi habitatges, en sigui la persona titular de la propietat o no, per realitzar-hi estades de temporada, és responsable, en el seu cas, de les infraccions tipificades a la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

    Les sancions que puguin imposar les administracions competents per incompliments d’aquest Decret han d’atendre el procediment sancionador aplicable de l’Administració de la Generalitat, i en el seu cas, els procediments sancionadors que tinguin establerts els propis municipis.

    Règim transitori

    Les activitats sotmeses al present decret que es trobin en funcionament a l’empara d’habilitacions municipals atorgades amb anterioritat a la seva entrada en vigor, han d’obtenir l’ autorització municipal prevista en el termini màxim de quatre anys des de l’entrada en vigor d’aquest Decret. Transcorregut aquest termini, han de cessar les activitats que no hagin obtingut la corresponent autorització municipal adequada al present Decret.

    Obligació de regular

    Els ajuntaments han de regular l’activitat d’habitatge d’ús turístic en el termini màxim d’un any des de l’entrada en vigor del present Decret; sens perjudici de les restriccions o limitacions que a l’efecte puguin determinar en exercici de les seves facultats d’ordenació urbanística.

    Documentació dels acords

  • #103793
    Profile photo of begur100
    begur100
    Participant

    Hello

    A few months later it’s quiet on this subject.
    Does anybody has had an experience in obtaining this licence. Conditions and costs etc.
    Are there townhalls in Catalunya making efforts finding landlords without a licenece.

    and a question to Mark.
    The mentioned fines of between 30,000 and 90,000 Euros, Is this somewhere published, I mean the amount of the fines.


    Toon

  • #104562
    Profile photo of Anonymous
    Anonymous
    Participant

    You need the Official Journal of the Generalitat of Catalonia DOGC 5755 -15/11/2010.

    http://www.gencat.cat/eadop/imatges/5755/10309126.pdf

    The interesting thing is that if you apply for a tourist license, you can no longer use the property as your prime or secondary residence. See para 1.1 of the decree “The holders cannot convert the property into their primary or secondary residence.” (google translation) The google translation for para 1.2 means nothing to me but i would like to know what it says.

    If you then go to the Articles. Article 6.1 defines what you need to apply, 6.2 says “The validity of the municipal license excludes the use of the property as a residence.”

    That pretty much destroys the basis on which most foreigners like the english buy and finance their property purchases.

    also 3.3 seems to say that if the community doesn’t agree, you can’t have the license.

    Incidentally my ajuntament wants 1017 euros for a single unit, up to 4700 for a block, don’t ask me what a block is.

  • #105452
    Profile photo of Anonymous
    Anonymous
    Participant

    Many thanks to you all for this information as it is very helpful. I am new to this site, so I have a few queries and hoping someone might be able to help or guide me.

    I am currently considering buying an apartment in Barcelona part as an investment and for future residence. Therefore I am wanting one with a Tourist Rental Licence. I note that these are only valid for four years and if all goes well re compliance, I still suspect there would be no guarantees that it would be automatically renewed after 4 years. Am I reading this correctly?

    Also, I note that many real estate agents promote apartments with a current tourist rental licence, but from what I can see from the statutes from the Generalitat and Ajuntament that of course a licence is in an owner’s name. surely if an apartment exchanges hands / changes owners this could impact on the validity of the rental licence? Or am I reading this incorrectly?? I would have guessed that the licence relates not only to the property, but also the owner?? I wouldn’t want to be caught out buying an apartment with a licence to find it was null and void after the exchange. All info the links and material you have provided give me the feeling there are no guarantees of a licence remaining valid if any information changes on the original application (meaning new owner). 6.3 relates to this.

    I do find it odd that if I live in it as a residence during the period the licence is valid, then this will be revoked…? Surely neighbours and the local community would want a resident? How are they going to police this? (how do they police anything? Except from complaints?)

    There is mention on other posts (not this string) that expatriates buying for investment are slugged higher taxes. Is this true? (the forum posts were a bit confusing).

    Any information on this would be of great help.

    Thanks so much
    Sally

  • #107087
    Profile photo of Anonymous
    Anonymous
    Participant

    Interesting info on this issue in a new comment in the blog:
    Catalonia introduces holiday rental licences for landlords

  • #108268
    Profile photo of Anonymous
    Anonymous
    Participant

    Hello.

    Sorry for put up this old thread but I have question about this rental licence.

    I wanted to buy little flat near Parc de les Aigues for short-term renting and also for my holiday occasionally, but now I am confused. I don’t know is this still legal for me and should I expect some trouble in future.
    Do you have any new info about these licences? Is it good idea now to buy flat for short-term renting?

    Thank You in Advance!

You must be logged in to reply to this topic.